10 лет кузбасской ипотеке (Полная версия)

23 декабря 2003 года начало работу Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области

Сегодня ипотека у всех на слуху. О ней говорят в своих выступлениях Президент и Губернатор, депутаты и мэры. Ее рекламируют банки и риэлтерские агентства. Ипотечные кредиты стали очень популярными. Однако еще не так давно – буквально 10 лет назад – само слово «ипотека» для большинства российских граждан казалось диким, чужим и непонятным… Можно назвать точную дату, с которой в Кузбассе началось развитие ипотечного жилищного кредитования – 23 декабря 2003 года. Именно в этот день начало работу Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области. Именно с появлением Агентства в области начал развиваться рынок ипотеки.

Трудное начало

Сегодня уже трудно поверить, что еще несколько лет назад купить квартиру можно было только за наличные. Чтобы отметить новоселье, люди копили, продавали свое старое жилье, доплачивали. Естественно накопить получалось далеко не у всех. Больше всего страдали семьи с низкими доходами и молодежь. Конечно, тогда, как и сейчас, у некоторых категорий кузбассовцев была возможность взять льготный жилищный заем. Возникал вопрос: что делать с теми, кто не попадает в льготные категории? А ведь таких – подавляющее большинство!

Решение этой проблемы известно уже не одну сотню лет. Ипотечное жилищное кредитование, как рыночный механизм, известен во всем мире давно. Однако банки, памятуя о финансовых кризисах 90-х годов, не торопились отдавать гражданам крупные суммы на большой срок. Мало ли что будет завтра? В 2003 году только-только начало набирать обороты потребительское кредитование, где и размеры кредитов и сроки по сравнению с ипотечными – просто мизерные. Но даже к перспективам потребительского кредитования многие в то время относились скептически. А, что уж говорить об ипотеке… Мало кто верил, что в ближайшее время можно будет получить сотни тысяч рублей на приобретение новой квартиры, причем с рассрочкой на 10, 20, 30 лет.

Именно в это время кузбасские власти принимают решение о создании специальной структуры, которая будет заниматься развитием ипотеки на территории Кузбасса. Так 23 декабря 2003 года появилось ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области». Учредителем Агентства выступил Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области (то есть та самая структура, которая занимается выдачей льготных жилищных займов).

Рождение любого нового рынка проходит трудно и болезненно. Неразвитая законодательная база, отсутствие инфраструктуры, недоверие граждан к новшествам – все это на себе в полной мере ощутили пионеры кузбасской ипотеки.

Немного ипотечной теории

В мире существует две основные модели системы ипотечного кредитования – немецкая и американская (по названию стран, где эти модели получили наибольшее развитие).

В России была принята двухуровневая американская модель, которая считается классической ипотечной схемой. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и организаций, эмитирующих ипотечные ценные бумаги. Другими словами, банк дает деньги заемщику на покупку жилья, а закладную на квартиру продает агентству, которое в свою очередь выпускает ипотечные ценные бумаги, обеспеченные этими закладными. Благодаря этому денежному «круговороту» у банков не заканчиваются средства и они продолжают выдавать кредиты, а агентство, продавая ценные бумаги на бирже, постоянно имеет средства, чтобы рефинансировать закладные банков.

Для реализации этой схемы в России, Правительством в 1996 году был создан государственный институт развития ипотечного рынка - «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию» (АИЖК). Это и есть краеугольный камень классической модели – рефинансирующая организация, которая занимается выпуском облигаций и размещением их на фондовой бирже.

Для развития ипотеки в регионах были созданы региональные операторы АИЖК. Одним из таких регоператоров и стало кузбасское Агентство.

2006 год - Год ипотечного «бума»

Настоящий прорыв на рынке ипотеки произошел в 2006 году. Прежде всего, это подтверждают результаты работы АИЖК Кемеровской области. Если на 1 января 2006 Агентством было выдано только 950 ипотечных кредитов, то на 1 января 2007 года – 3 116. То есть, только за один год было выдано вдвое больше кредитов и займов, чем за два предыдущих года работы вместе взятых.

Такие успехи объясняются двумя основными причинами. Во-первых, дала о себе знать колоссальная подготовительная работа, проделанная специалистами Агентства в 2003-2005 годах. За первые годы была окончательно сформирована инфраструктура рынка ипотечного кредитования: в работу вовлечены банки, страховые, оценочные компании, риэлтерские агентства.Многие банки начали реализацию собственных ипотечных программ, фактически пошли по пути, проторенном пионером рынка – АИЖК Кемеровской области.

Постоянная разъяснительная работа привела к тому, что само слово «ипотека» стало не просто знакомо большинству кузбассовцев, но и стало прочно ассоциироваться с решением жилищного вопроса. 

Другим фактором, повлиявшим на увеличение объемов, безусловно, стало смягчение условий кредитования и планомерное снижение ставок. Если в 2003 году, когда Агентство начало работу, ставка по ипотечным кредитам АИЖК составляла 18% годовых. То в 2006 году ставки, в зависимости от параметров кредитования, находились в диапазоне от 13% до 15% годовых.

Благодаря поддержке муниципальных властей ипотека начала активно развиваться во всех городах и районах Кемеровской области. Сегодня только половина ипотечных кредитов и займов выдается в кузбасских «столицах» – Кемерово и Новокузнецке. Около 50 % приходится на долю малых городов и сельских районов.

В каждой территории Кемеровской области работают представители АИЖК Кемеровской области – риэлтерские агентства. Это позволяет каждому кузбассовцу приобрести жилье через ипотеку, не выезжая за пределы своей «малой родины».

В Кемерово и Новокузнецке, крупнейших городах региона, где сконцентрировано более 40 % населения области, в 2006 году, для обеспечения доступности оформления ипотеки, созданы офисы, работа которых, построена по принципу «единого окна». То есть в одном месте гражданин может, проконсультироваться по вопросу ипотечного жилищного кредитования, подобрать подходящий вариант жилья, заключить договоры страхования и воспользоваться услугами оценщика.

Также в 2006 году АИЖК Кемеровской области разместило на Московской Межбанковской Валютной Бирже эмиссию облигаций на 1 млрд. рублей сроком на 5 лет, под  гарантию Кемеровской области. Это был уже второй эмиссионный опыт Агентства. Первый, состоялся еще в 2004 году, когда также под гарантию Кемеровской области были выпущены облигации на 200 млн. рублей, которые распространялись среди юридических и физических лиц Кемеровской области.

Выпуски облигаций стали возможны при поддержке со стороны Губернатора, Администрации Кемеровской области и Совета народных депутатов, которые одобрили государственную гарантию на облигации, что значительно повысило их привлекательность для инвесторов. Все средства, полученные от размещения облигационных займов, вкладывались в жилищное строительство кузбасских городов. За периоды их обращения было построено более 150 тыс. кв. метров жилья.

Уроки кризиса 2008

Следующим этапом развития ипотечного рынка стал кризис 2008 года, когда банки или вовсе прекратили выдачу ипотечных кредитов, или взвинтили ставки, сделав их, по сути, заградительными.

Поддержка рынка в кризисных ситуациях – еще одна ключевая задача АИЖК. В 2008–2010 годах. Агентство фактически прикрыло своей спиной банковский сектор, продолжая выдавать ипотеку на достаточно приемлемых для населения условиях. В результате, доля АИЖК Кемеровской области на рынке резко выросла. Например, если по итогам 2008 года Агентство контролировало 13 % регионального рынка, то к концу 2009 году – уже 30 %. Затем опять пошло снижение, и по итогам 2012 года присутствие АИЖК на областном ипотечном рынке сократилось до 8,5 %.

Кроме того, в этот период областное АИЖК на местном уровне стало реализовывать государственную программу по оказанию финансовой помощи в выплате ипотеки гражданам, испытывающим временные финансовые трудности. Благодаря государственной программе  реструктуризации, такую помощь получили более трехсот кузбасских семей. Данная программа принесла свои результаты, и положительным образом повлияла на решение проблемы неплатежей, что привело к снижению социальной напряженности в период экономического кризиса. Кроме того, после начала реализации данной программы многие банки разработали собственные схемы реструктуризации ипотеки и сегодня, в случае возникновения финансовых проблем заемщик имеет возможность изменить график платежей по своему кредиту и сохранить свое жилье.

Сегодня многие эксперты говорят о том, что необходимо позитивно рассматривать  уроки кризиса 2008-2009 годов, из которых, кредиторы сделали правильные выводы, став реально оценивать риски. Кроме того, это дало стимул к разработке и внедрению на рынке новых инструментов. Появились программы страхования ответственности заемщиков, продукты с переменными ставками и встроенными механизмами государственной поддержки. Также из докризисной валютной ипотека превратилась в рублевую, что крайне важно для устойчивости всего сектора. Сейчас 98% ипотечных кредитов в России выдается в рублях.

Ипотека сегодня

Сегодня ипотечный рынок уже преодолел посткризисный период и вышел на новый этап развития. Так, в 2012-2013 годах ипотечное кредитование демонстрирует уверенный рост. В 2012 году кузбасский рынок ипотеки преодолел абсолютный исторический максимум и по количеству, и по объему предоставленных займов. Выдано ипотеки на сумму порядка 16,5 миллиарда рублей, что на 80 % выше показателя предыдущего года.

Сегодня в АИЖК Кемеровской области действуют социально-ориентированные кредитные продукты для приобретения готового и строящегося жилья. «Новостройка» - для приобретения квартир у застройщиков или инвесторов, «Стандартный» - для приобретения вторичного жилья, «Военная ипотека»,  «Материнский капитал», «Переезд» и др. Первый взнос составляет от 10% стоимости приобретаемого жилья. Процентные ставки по займам являются одними из самых выгодных на рынке, и составляют от 7,9% годовых. Также действуют специальные ипотечные программы с льготными условиями кредитования для молодых ученых и молодых учителей.

Деятельность областного ипотечного Агентства, получила высокую оценку на федеральном уровне. По результатам рейтинга, проводимого федеральным АИЖК, региональный оператор Кемеровской области ежегодно получает более 800 баллов из 1000 возможных, и относится к первой, лидирующей группе.

Агентством получен сертификат соответствия системы менеджмента качества. государственного стандарта ГОСТ Р ИСО 9001-2001 (международного стандарта ISO 9001:2000).

Также в мае 2012 года независимое рейтинговое агентство «Эксперт РА» провело анализ деятельности Агентства и присвоило рейтинг качества услуг по сопровождению закладных на уровне A++ «Исключительно высокий/наивысший уровень качества услуг». В июне 2013 года «Эксперт РА» подтвердило АИЖК КО, ранее присвоенный рейтинг.

Учитывая заслуги областного Агентства, федеральное АИЖК постоянно привлекает его к участию в пилотных проектах для апробации новых схем работы и внедрения новых ипотечных программ.

В настоящее время АИЖК Кемеровской области участвует в пилотном проекте по выпуску ипотечных ценных бумаг. Это позволит получить более дешевые ресурсы для дальнейшей выдачи ипотечных займов на более выгодных для граждан условиях. Увеличение вторичного рынка ипотеки за счет вовлечения новых игроков – одно из приоритетных направлений, поставленных Правительством перед АИЖК. В настоящее время малые размеры портфелей ипотечных займов региональных операторов не позволяют осуществлять выпуск ипотечных ценных бумаг самостоятельно, поэтому в первом подобном выпуске АИЖК Кемеровской области объединяет свои усилия с региональными операторами АИЖК из Новосибирска, Красноярска и Владивостока. Участие в данном проекте не только укрепит имидж региона на федеральном уровне, но и позволит расширить возможности в получении ипотеки для наших граждан.

За 10 лет сделано, действительно, не мало. Работа, направленная на увеличение доступности жилья для людей с разным уровнем достатка способствовала развитию и расширению рынка ипотеки в Кузбассе. Сегодня уже для многих очевидно, что ипотека – эффективный инструмент для решения жилищных проблем. Однако самое главное в работе Агентства – воплощение в реальность мечты многих кузбасских семей о собственном ДОМЕ. За 10 лет работы Агентства более 12 тысяч семей улучшили свои жилищные условия с помощью федеральной ипотечной программы, то есть получили возможность жить в собственном, комфортном жилье. Все это стало возможно благодаря четкой и слаженной работе всего коллектива, а также замечательным и надежным партнерам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области!

Вернуться к содержанию

К началу страницы